房地产击鼓传花 谁是后的那个木偶

对于各地频现的“地王”现象，有著名人士指出，成为“地王”的开发商，其实不过是被地方政府牵线的木偶而已，甚至其背后的银行，也一样。

这话固然没错，但是，笔者要说的是，开发商也好，银行也罢，他们远不是房地产这个击鼓传花游戏中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶还在后边。与最后的木偶相比，开发商和银行即便他们是木偶，也不是完全被动的木偶。

为什么这样说？不妨看一看最大的开发商方面能将游戏玩都什么程度——

以巨头恒大集团为例，该集团最新发布的数据显示，今年上半年，其土地储备建筑面积达到1.68亿平方米，累计平均成本为人民币1302元/平方米。

1302元/平方米的平均地价，对于生活在大城市里的人们来说，可能有点意外，怎么这么低？这是因为恒大集团在在全国175个城市拿地的平均价，其中包含许多中小城市，平均下来就很不起眼了。

关键是盖房后的销售价格。该集团公布，今年上半年销售面积是1660.5万平方米，而销售额是1417.8亿元，折算平均每平方米售价是8538元。地价在房价中的比重还不到20%。

据报道，今年上半年，恒大集团拿地规模全国最大，在全国各地共拿了80多个项目，总共花了800亿元，规划建筑面积4236万平方米，平均拿地 成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少，但是因为项目主要分布在包括北京、广州等一线城市和南京、成都、济南等省会级城市，平均地价较 以往明显上升。但是，这些地方的房价则更高。

如果参照北京平均5万元以上的平均房屋销售价，以及全国省会城市不下2万元的均价，恒大1994元/平方米的拿地价格，看来更便宜了，只会更加低于20%。

营业额与销售额的比例，显示开发商售房后赚取的差价。根据该集团公布的数据，今年上半年其房地产核心业务营业额是875亿元，相对于1417.8亿元的销售额而言，比例高达61.7%。

其他几家大型放房企，比如万科、中海、碧桂园、保利、绿地等等，营业额也都不逊色，几乎都接近、达到或超过销售额的一半。

虽然只是管豹一测，已经能知晓一二。房价如此之高，一直听到的开发商的解释是“地价高”。其实土地成本不足两成。一流的开发商已经将最大化的利润空间展示出来了。

螳螂捕蝉，黄雀在后。开发商这么一转手，获利空间如此之大，似乎很让人惊讶，至少比起实业赚钱。其实，“耗子拉木锨，大头在后边”，其身后的银行享受其利的份额，比开发商更大。

根据上市公司工商银行的公告，其上半年净赢利则达到1507亿元，营业收入是多少，虽然没有 透露，但根据其手续费及佣金收入817.15亿元、且占营业收入比重24.84%推算，其营业额约为3200亿元，这样一来，净利润率竟然达到47%的程 度；同期，农行营业额2625亿元，净利润1050.51亿元，净利润率达到40%左右。建行、中行等巨头也都不逊色多少。

在银行的收入构成中，存贷款利差仍然是主体收入来源。在工商银行占比超过75%，在民生银行 也超过60%。而贷款的对象，已经越来越集中于房地产。于是个人购房按揭贷款大门敞开，于是开发商死拼“地王”争夺战，较劲各方的背后，则是银行之间资金 如潮般的输送。你骂银行嫌贫爱富，无利不起早，但银行确实从房地产项目中赚得盆满钵满。

为什么银行对前来告贷的实业企业漫不经心、对渴望其雨露浇灌的小微企业爱理不理？因为当今房地产业已经是难得的“优质资源”。符合银行的本性，它要的是一本万利无风险。哪个行业能一本万利？如今只有房地产！哪个行业无风险？还是房地产！

与银行暴利相反，其他行业尤其是实业，可谓哀鸿一片。能挣到个位数的利润率，已经是很优秀的了。

通过“招拍挂”的角逐舞台，地方政府让开发商将地价一抬再抬，成了台上被牵线的木偶，但开发商并不亏，你高来，我高去，搭车涨价多加码就是；在银行环节，开发商加码越多，银行赚的也越多；开发商抬价越狠，银行钱赚的就越快。巨额资金快速滚雪球越滚越大。

即便如此，食利阶层还没完，还有炒房人的哄买哄抬添油加火。兴风作浪、呼云唤雨，再次将房价一抬再抬。

总之，一环又一环的不断加码，最终就落到了“刚需族”的头上了。看似击鼓传花，其实又不是，因为击鼓传花不加码。这其中，除了“刚需族”外，其他各个环节，其实谁都不是木偶。反倒象中央电视台《动物世界》里猛兽捕食后按先后次序进食的百兽。

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