商品房定金纠纷要怎么处理?

（一）、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金；
（二）、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金；
（三）、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金；
（四）、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

一、商品房认购书性质
由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。张付杰律师认为，商品房认购书具备了一般买卖合同的基本要素，旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同，且明确了认购人与开发商独立的权利义务关系，应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。
二、商品房认购书所涉定金性质
定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。
三、商品房认购书说明条款效力
实践中，大多商品房认购书会在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议或者类似内容（以下简称说明条款）。法院在判决中，对认购书中说明条款的法律效力的认定不一。张付杰律师认为，商品房认购书系预约合同，赋予当事人双方的主要权利义务是在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同，因而继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制，因而说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，法院在审理过程中，对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。
四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金如何处理
张付杰律师多承办的类似案件中，法院在审理当事人双方签订认购书后，因故未签订正式买卖合同引发的定金纠纷时，基本会根据个案的不同情形，有区别的认定是否适用定金罚则。一般会出现以下几种情形：
1、适用定金罚则无权要求定金返还
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。
2、不适用定金罚则定金退还
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。
3、适用定金罚则定金双倍返还
在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。

1、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。
2、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
3、商品房套型误差：指按套（单元）计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套（单元）计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。

定金规则：定金不得超过标的的20%，超过部分无效；收定金的一方违约的，交定金的一方可以要求双倍返还，交定金的一方违约的，收定金的一方可以不返还定金。  
购房合同中有约定的定金的，按以上定金规则处理即可，当然双方可以协商通过其他的方式解决。
希望对你有帮助

1、中介的口头承诺租金是季付，按照《中华人民共和国合同法》第10条，口头承诺也是合同的一种形式。
    由于定金协议和定金收据上都没有没有注明支付方式是季付，建议用录音取证的方式获得证据。
    你用可以录音的手机，打电话给中介，咨询当时是说好季付的，是什么原因改变了？具体谈话的内容，你要先设计一下，主要是让对方说出当时承诺是季付。
    2、取得录音证据后，你要维权就比较方便了。
    如果是房东违约，那么，按照《中华人民共和国担保法》第89条，由房东支付双倍定金赔偿。
    如果是房东本来是想半年付，而中介没有弄清楚房东的意图，告诉你是季付的，按照合同法第425条，中介不仅不能收中介费，还要赔偿你双倍的定金损失。
    3、如果你遇见问题无法解决，这属于合同纠纷，打12315找工商局就可以了

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%.当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

1、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;
2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
3、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金;
4、如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等)，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还;
5、谨慎签订定金协议，在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金，另外定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同;
6、为了避免发生纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。

首先，你的纠纷具体是什么纠纷，和谁产生纠纷，有没有协商解决的可能，若能协商的最好协商解决，以免讼累。协商不成的，去法院要求了立案，带上你的合同、你的身份证，还要知道对方的情况，对方是个人的要对方的个人信息，对方是单位的要知道单位的全称、法定代表人、注册地址等信息。你要告的是开发商的话，这些信息商品房预售合同里都有的。
写一份起诉状就可以去立案了，明确写明你的诉讼请求，立案成功后需预缴纳诉讼费。
现在一般都要诉前调解的，因此还要经过法院调解，如果调解不成的，再正式立案，然后等正式开庭传票。
希望我回答可以帮助到您。

通过法律途径，起诉。
      在写起诉状时必需要严谨、详细地写清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。
      目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点          而向售房方提出诉讼索赔，填写起诉状时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了          哪一项法律规定。

：可通过以下途径解决：  (1)与经营者协商和解；  (2)请求消费者协会调解；  (3)向有关行政部门申诉；  (4)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；  (5)向人民法院提起诉讼。
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处理办法：如果你们已经缴纳定金，那看合同上具体怎么写明，如果合同上写明了违约金只有返还两倍定金的话，就的确退不回来，如果上面有写中介费怎么退，那么你可以上法院的。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释[2003]7号
第十四条    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

解决方法通常有以下几点，做到之后就能预防和防范这类纠纷了：
1、购房者将交给中介公司或售房者的钱约定为预付款，比如“买方缴纳卖方（或中介公司）1万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议，此款全部退还买方”  。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退。有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明；
2、买卖双方不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序；
3、如果交定金，控制在一千元以下，这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小；

定金是退不了的。其实现在买房可以在线交易，而且可以避免很多纠纷。你可以网在线交易的，他们有房款保进行资金的第三方监管的的。而且可以在线帮你申请银行贷款。

在商品房买卖特别是预售商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条专门就处理此类争议的法律适用作了较为明确统一的规定。由于一般商品房买卖合同中都约定了购房者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实。当然，如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的，可以通过申请更正登记等途径来解决