尾房广告营销策划怎么做?

：市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”

你好，你可以找个专门做策划的给你做啊。

背景分析      就整个房地产行业来说,尾房销售一直是所有房开商以及代理商的一个大难题,房地产行业的焦点之一.      所谓”尾房”一般指楼盘的销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓.  从发展商的角度来说，已售的与这些尾盘手心手背都是肉，自己用心血开发经营出来怎忍心舍弃。从代理商的角度来说，往往称之为鸡肋，食之无味，弃之可惜。目前，贵阳康居房地产开发有限公司代理的三处：世纪园，长冲小区区，玉田坝共计约１５１套住房和营业房处于长期滞闲状态。大部分是１２０平方米以上的大户型，单价和总价均较高。针对销售的有限营销费用，不能进行大量的，轰炸性的广告宣传，沉淀了开发商的目标利润，如何改变目前的状态，使这些楼房尽快销售出去，实现发展商的资金回笼，这就需要我们对三处进行重新调研，进一步市场定位细分，，明确产品特性，把握住客层与产品的矛盾点，研究分析各方面的关系和状况，制定一套极具针对性的销售方案来。二，现状分析        从我们对世纪园，长冲小区，玉田坝三处的实地考察和大量的资料分析研究，以较科学客观的角度找出三处的实际缺陷和存在问题的原因所在，下面一一进行分述三，策略确立      经过对上述三处的问题研究发现，只有以整合性的推广销售为前提和保证将三处尾盘集中进行有机的联系销售，节约资源，发挥整合宣传渠道的优势，再以个案差异性重新进行定位，以个体客户为个案，细化实地销售方式，主动出击，只有这样，才能找寻到一种全新的视角和渠道，最终打出一条缺口，实现期望的良好销售业绩！  以梯度价格的述求为中心      以现场立体销售方式为主

首先在售楼部要强调这不是尾房，是保留的最好房源，让客户觉得这不是卖剩的。
其次，以老客户为主，吸引老带新的措施会比较好
再而扩大优惠力度，真材实料的优惠才是硬道量

先进行背景分析，然后进行现状分析，之后政策确立，然后具体方案测定。