划拨土地房产怎么转让?

以划拨方式取得土地使用权的转让审批分为几个阶段:  
　　第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的,须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。  
　　第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让,则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜,待双方取得一致后,签订土地使用权出让合同。  
　　第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续,到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。  
投资回报率怎么计算？  
租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

（1）土地使用权系依法取得；（2）按照划拨批准文件的规定使用土地；（3）符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定；（4）符合城市规划。1）经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，符合下列条件的，其划拨土地使用权地上建筑物，其他附着物所有权可以转让。A、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人B、颁有国有土地使用证C、具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明D、依照有关规定签订使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。（2）省直机关和中央省附企业事业单位的划拨土地使用权需要转让的，应当报省人民政府批准，有关批准文件抄送土地所在地市、县人民政府。（3）转让划拨土地使用权办理出让手续土地使用者应当持国有土地使用证，地上建筑物和其他附着物所有权证以及与受让方签订转意向书，向有批准权的人民政府的土地管理部门提出书面申请，按有关规定报经批准。（4）转让划拨土地使用权经批准准予转让的，由市、县人民政府土地管理部门签订划拨土地使用权出让合同。（5）有偿使用原划拨土地使用权的，可以采取出让、租赁、作价出资或者入股的方式。

因为划拨土地未经政府许可，不得进行转让、抵押等，所以对划拨土地的评估一般采取市场出让价格进行评估，然后在评估结果中注明此评估价格含需补交土地出让金的部分。如果具体划拨土地进行转让时，经政府审批，则可以变更为出让用地，土地出让金的补交与否由政府决定。具体需要的文件为土地使用权证、委托评估书、申请变更土地性质的申请等

以划拨方式取得土地使用权的转让审批分为几个阶段:  
　　第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的,须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。  
　　第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让,则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜,待双方取得一致后,签订土地使用权出让合同。  
　　第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续,到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。  
投资回报率怎么计算？  
租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价  
　　  
　　举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。  
　　  
　　那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％  
　　  
　　这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。  
　　  
　　中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：  
　　  
　　投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）  
　　  
　　以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％  
　　  
　　这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。  
　　  
　　目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。

第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的,须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让,则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜,待双方取得一致后,签订土地使用权出让合同。第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续,到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。  投资回报率怎么计算？  租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价  代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％