农村房子买卖合同应该怎么样写?

1，房屋买卖协议只要是基于当事人双方的平等协商、自愿达成的，即为有效协议。
2，但是房屋的所有权转移，须办理登记才发生法律效力。
3，农村宅基地只能分配给本村村民，且村民只有使用权，城镇居民购买的，不能办理所有权转移手续。
4，在房屋买卖协议有效，但是无法办理房屋所有权转移时，属于房屋出售方无法履行合同，购买方如果已经付款，造成损失则出售方需要承担赔偿责任。
5，相关规定：
（1）《物权法》不动产登记规定：
第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）《土地管理法》宅基地使用权规定：
第六十三条  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（3）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》城镇居民不得购买宅基地的规定：
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
（4）《合同法》不能履行合同违约责任：
第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房屋买卖合同是没有固定的模式的，只要是双方当事人真实意思表示，就可以了。
在签署房屋合同的时候，需要注意以下问题：
第一，合同双方当事人的基本信息情况；
第二，房屋具体位置，面积，是否有其他的附属物品；
第三，房屋买卖价格，以及给付的方式，时间；
第四，合同违约责任，以及违约金的支付；
第五，双方签字确认，并注明日期。

农村房子买卖合同：
卖方：__________(甲方)
　　身份证号：__________________
　　买房：__________(乙方)
　　身份证号：__________________
　　甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
　　第一条    房屋概况
　　甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于________________，房屋占地面积约为______平方米，院子占地面积约为______平方米，房屋为___楼，一楼为___个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为______平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;
　　第二条    房屋价格及其他费用
　　甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币______万元整(￥______);
　　第三条    付款方式
　　签订合同之日一次性付清;
　　第四条    别约定
　　1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
　　2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
　　第五条    该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
　　第六条    今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;
　　第七条    本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;
　　第八条    本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;
　　第九条    本合同自甲、乙双方签字之日起生效;
　　第十条    本合同附二、三楼平面图;
　　第十一条    本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;
　　甲方(签印)：____________　　住址：_________________　　联系电话：_____________
　　乙方(签印)：____________　　联系电话：_____________
　　签订日期：___年___月___日

甲方（卖方）：　　  身份证号
乙方（买方）：  　　身份证号
一、甲方自愿将坐落在  　　市　　  镇  　　村  　　号（自建住宅）的房屋，东至  　　南至　　  西至　　  北至　　  建筑面积  　　平方米，出售给乙方。  
二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共  　　万  　　仟  　　佰　　小写  元），乙方在  　　年  　　月　　日  前，一次付给甲方。  
三、双方同意于  年  月  日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。  
四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。  
五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由  方负担。  
六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。  
七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。  
八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。  
甲方（签字）：  章
乙方（签字）：  章
中证人（签字）：  章                
年  月    日