房产余值抵押要注意什么?

所谓的“余值”必须是按揭的现房。如果按揭的房产是期房，此时由于房屋尚未建造完工，该房屋的完整客体尚不存在，预购人和贷款人享有的都是一种物权的期待权，故无从谈论余值抵押的问题。当按揭房产为期房时，必须等到建造完工转为现房时才有可能再次抵押。
由于按揭的房产本身存在很大的风险，因此“余值”很难界定。
对于抵押人而言，按揭房产余值抵押用的是同一抵押物，一旦借款人把钱用来投资股市赔了，或出现经济问题还不了款，那么很可能出现抵押权实现时抵押人无房可住的情况，增加社会不稳定因素。
对于原抵押权人而言，按揭房产再次抵押时，如果后位抵押权的债务履行期限早于原抵押权，而借款人无力还款，需要拍卖、变卖房屋时，就可能给原抵押权人造成利息上的损失，并额外增加实现过程中非常繁琐的工作，造成人力、物力的损失。
对于后位抵押权人而言，由于其抵押权的登记在后一顺位，在实现时也需要由原抵押权人优先受偿。在原抵押权人扣除了原主债权数额以及实现费用后，后位抵押权人很可能不能完全实现其债权。
对于整个社会而言，按揭本身即存在一定的风险。当利率提高、房市低迷时，贷款人的还款能力就有可能受到影响，银行也就相应面临着巨大的风险。当风险积聚到一定的程度时，就有可能产生巨大的金融风险。按揭房产的再次抵押很可能加剧这种风险。
为了控制风险，2007年人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知第三条规定：对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
然而.按揭房产余值抵押存在很大的市场需求。对于个人来说，初次置业的年轻人购房交齐首付就挺费劲了，不少人无力承担随后的装修费，如果可以余值抵押贷款，确实能缓解燃眉之急。对于企业而言，经济形势趋冷的风险现实存在，微观企业的资金状况更是雪上加霜。很多企业资金周转困难。那么如何在利与弊之间寻求一个平衡点，利用余值抵押的开展切实帮助企业和公民解决融资难的问题是当前我们登记机构必须思考的问题。
本文认为，在当前我国社会的诚信度并不是很高，信用体系建设也并不完善的情况下，“余值”的界定可以首次抵押时点担保的主债权金额所剩余部分的价值为准。这样再次抵押时无需再对房产进行评估，可以有效防止借款人和评估公司串通，由评估公司出具虚假评估报告，随意提高房屋的价值，从而控制风险。

1、抵押的房产必须有余值。不管是正在分期还贷的房产，还是全款购买的房产，还是已经办理抵押贷款的，该房产申请抵押贷款时必须有余值。
2、房产抵押的利率多样化。银行的利率最低，但审核时间较长，其他机构放款较快，但利息相对较高。
3、贷款比例多样化。以房产划分的居多，住宅，商品房，写字楼，别墅等，可贷款的比例是完全不一样的。
4、对房产的要求。不同的地段，房龄，面积，装修等情况，都影响申请，或贷款后的比例、利率等。
5、对用途要求严格。目前以房产抵押申请的贷款是需要按照所申请的贷款用途使用的，而且严禁用于买房、投资等。

这个差不多就是余值抵押登记的概念，没听说有一个很专门的定义，大概的意思是重复抵押，比方说你买一套房100万，30万元的首付，按揭70万元的贷款，还贷还了30万了，还剩下40万房贷没还。那么这套房的100万里，属于你的价值有60万，属于银行的只有40万，你这60万可以再抵押给银行，比方说还是按7折贷款的话，可以再贷出42万元来。就是这个意思。
但由于你在之前贷70万房贷的时候，这套房是已经押给给你房贷的银行甲了，你如果想再贷这42万元，也只能找银行甲，而且你还欠着银行甲40万，按抵押物与欠款比为1：0.7计算，银行甲要预留作那40万的抵押价值应该是40/0.7约为58万，所以你第二次可以作抵押的价值不是60万，而只有42万，按7折贷款率，42*0.7＝29.4万。
结果是你可以再找银行甲再办一次贷款（非房贷，按普通商业贷款条件），等于你还是欠银行甲约70万的贷款。