谁知道房地产板块分析?

从宏观和中观方面综合  分析房地产板块,并预测房地产板块的中短期走势  宏观分析  利好:  1  热钱的流入首先欧美国家集体实施的新一轮量化宽松政策。2  国家经济政策（降准与降息）  世界经济金融危机日趋严峻，积极的财政政策和适度宽松的货币政策

房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，会频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。而房地产行业的冷暖变迁不仅直接影响这些上市公司的业绩和股价表现，通过上下游关系，对银行、建材、钢铁、建筑施工、家用电器等板块都有直接带动作用，是A股市场的风向标之一。
可以预见，在未来10-15年中国城市化建设高潮以及占人口多数的青壮年购买力快速提升阶段，这种决定性因素会促成房地产板块涌现出一批给投资者带来惊人回报的股票。
但是，在一个长期上升趋势中，拿稳优势龙头地产股虽是一种“省心”的策略，却不是务实的作法。受政策和行业特性影响，房地产股票波动会非常频繁，如果投资者能够了解哪些因素会左右地产股的波动，施以波段操作，回报将更加喜人。即便精力有限的投资者采取长期持有的“傻瓜”策略，也要清楚究竟什么是好的房地产公司和可以放心持有的地产股票。

整个房地产板块可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科A(000002.SZ)、栖霞建设(600533.SH)，和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街(000402.SZ)、中国国贸(600007.SH)等。还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科(600895.SH)、海泰发展(600082.SH)等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。
目前住宅类地产公司正在经历盈利模式转型阶段。在2006年以前，住宅类地产公司的经营颇有空手套白狼的味道，赚取了不正常的高额利润。首先开发商通过非公开的协议方式拿地，不仅低价而且前期只需支付小部分购地款甚至全额拖欠。接下来开发商再用土地产权抵押，获得银行贷款用于支付前期建设投入，而另一大成本-建设资金则由建筑承包商垫资，也不占用开发商资金。由于需求旺盛，在房屋正式交付购房者前开发商就可以通过预售收回投资，支付各种开支并形成利润，再投入下一个项目的开发。这种老模式对开发商资金实力和管理专长要求极低，只需通过关系低价拿地，就可轻松获得高价售房形成的差价暴利。
随着土地出让须采取公开“招、拍、挂”方式，且土地售价一律不得低于最低标准的政策出台，以及国家为避免房价上涨过快，整顿调控房地产市场的力度持续加大，开发商过去赚快钱的盈利模式已告终结。今后，开发商不得不面临土地购置成本上升和房价上涨势头放缓的双重压力，利润空间将缩窄，资金压力将上升。未来住宅类地产行业将是资金、品牌和管理实力雄厚的大公司的天下，超常业绩增长更多来自于行业整合暨市场占有率的提升，是一种靠销售额提升而非利润率扩大的业绩增长模式。
商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。
随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街(000402.SZ)为例，2006年租金收入占总收入不到2%，预计到2008年这一比例会上升到近15%，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。