商品房质量纠纷维权方法谁了解?

随着国家经济发展，居民收入增长，城镇居民对居住条件要求的提高，近年来房地产市场发展迅猛，随之而来的商品房的质量投诉纠纷也在不断攀升。房地产标的额大,责任主体多，购房人专业知识和经验以及实力均不足，相对于开发商又处于弱势地位，不少购房人都因商品房质量问题而深受其苦。而商品房质量影响因素多、终检的局限性，开发商面对大量的质量问题也很头疼。
如何解决质量纠纷，成为眼下一个必须面对的问题。我们在总结以往处理质量纠纷问题做法的基础上,整理出一些如何投诉和解决质量问题的方法和建议。希望能给遇到房屋质量纠纷的业主以及和质量纠纷有关的各责任主体一些借鉴。
1.    投诉的方法和建议
商品房质量问题是一个世界性的话题，每年因质量问题造成的损失不计其数，质量问题不但缩短建筑物的寿命，也给住户带来了极大的苦恼。搬入新房本是件喜事，可房屋如果出现了质量问题就成了一件窝心事，如再遇到久拖不决，那就更苦不堪言了。中国消费者协会去年发布对12  个城市商品房质量满意度调查报告称，近40%的消费者对商品房投诉处理结果不满意。所以消费者掌握一些实用的投诉方法很有必要。
1.1.  了解国家关于商品房质量相关法规及政策
如何保护购房人利益，国家关于商品房质量相关法规和政策都有明确规定，它是投诉维权的有力依据。如国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
1.2.  收集证据
有了法律依据后，最关键的就是证据了。消费者平时要注意收集证据，争取纠纷处理中的主动。可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法，必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外，消费者向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量使用书面形式，如能让其确认为最好。这样，一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题；另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。这可避免因超过诉讼时效而得不到法律保护的情况，为协商不成情况下诉讼解决争议做出必要的准备。在整个购房过程中，收集证据最为关键的是签署购房合同和交钥匙收房。其中要注意事项如下：
1.2.1.      签署购房合同时注意事项
消费者签订购房合同前须留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，应特别认真阅读。根据法律规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定，在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署，因为此约定可能就是今后维权的依据。对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。
1.2.2.      拿钥匙收房时应注意事项
首先仔细看合同。对照合同条款，看开发商是否完成合同规定的全部内容。在验房中所发现的房屋质量问题或未完工部分，一定要用相机或dv  拍摄以保留证据，即使开发商承诺立即维修，也一定要形成书面协议。最后签字时，业主一定要看仔细看清哪些条款可以签字，哪些条款不能签字，只有在所有问题全部落实好后，  即对发现的问题留有有效证据后，才能签字。有些不负责任的开发商在交房时，要求买房者先签字后验房，这需要消费者引起注意，这里涉及两个问题，一个是房子的交付以签字为准，国家规定有质量问题的房子是不能交付使用的，延期交房开发商要承担违约责任，一旦签字后发现质量问题，就很难追究开发商延误交房的责任。另一个问题是签字就证明

一个维权不当案例
商品房质量对消费者来说极其重要，它不仅关系到居住人身生命安全，而且也关系到居住舒适程度。  
任何一个消费者都希望搬进安全、质优的新房。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。当房屋存在质量问题  
时，我们该如何正确有效的维权，这不仅涉及  
法律问题，更涉及你依据自己情况而采取的合理有效途径，有时路走错了，目的或者愿望再合法、正当，也不能达到维权的目的。举一个真实的案例。
2000年2月，鲁先生与潍坊某房地产开发公司签约，购买商品房一套，总价款35万元。房屋交付4个月后鲁先生发现墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的  
正常、安全使用。发现房屋有质量问题后，我们也找施工单位去查看，答应给修复。但鲁先生不同意，要求我们必须退房。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，检测结论为，原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝，斜裂缝  
宽度为0.15-0.30㎜之间不等，纵（横）向裂缝宽度在  
0.15-0.40㎜之间不等。究其原因，楼板裂缝主要是混凝土的后期收缩引起；墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。质检站作出了鉴定结论，“该楼主  
体保证结构安全、合格”，并建议进行部分修复。
法院经过审理后认为：根据工程质量检测站对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋确实存在一定的  
质量问题。但是，该房屋主体结构安全、合格，而现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。此情况下，原告坚持要求退房，理由不足。对房屋的  
维修问题，双方可另行解决。法院判决驳回原告之诉讼请求。原告不服判决，上诉至中级法院，中级法院经审理认为，一审法院的判决并无不当，故驳回上诉人的上  
诉请求，维持原判。至此，本是质量事故受害方的鲁某，为了维权损失了诉讼费、代理费、鉴定费共计5万多元，费时两年得到的结果却是败诉、质量纠纷可另行解  决的结果。
从本案例可以看出，  
购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。
针对不同质量问题，采取正确维权方式
可以将房屋的质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结  
构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承  
重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影  
响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。
对上述三种不同的质量问题，  法律规定了不同的处理方式，分别赋予  购房人  
和开发商不同的权利和义务：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或  
者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受  
人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:
（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。
（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，  法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。
当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。
（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

商品房出现质量问题，是买卖双方都不愿看到的事情，但由于房屋建造环节多，涉及面广，流程复杂，难免会有美中不足的地方，甚至产生质量问题(法律上叫质量瑕疵)，而此时如果买卖双方已经建立了买卖合同关系，那么就必然面临如何妥善解决的问题。  　　解决问题的方法有多种，最好是能够协商解决这样可以使损失最小化而效率最大化。协商解决商品房质量问题，尤其是由双方在没有专业律师参与的情况下自行协商解决，将会遇到重重的困难，因为第一，协商解决商品房质量问题同时还涉及到买卖合同的其他重要法律问题，如违约责任的确定与承担，是否解除合同，是否退房等等，对于这些重要法律问题中所包含的购房者(在：对方提供的商品房质量违约的情况下)的权利，在对方提供的商品房质量有问题的情况下，购房者往往很难准确把握自己权利的内容和界限，出现过犹不及或不知所措的状态；其次，协商解决商品房质量问题，还需要有一定的技巧和经验，而购房者；遇到这样的问题，往往是头一回。在这里，我们主要从法律的角度就协商解决商品房质量问题提供一些最重要的；知识，以供广大购房者了解和借鉴。  　　商品房质量纠纷主要出现在两个阶段，第一个阶段是合同签订后，房屋交付前，第二个阶段是房屋交付后。  　　在第一个阶段发现商品房质量问题，我们首先要对质量问题作一个问题严重程度的判断，可能是一般质量问题，可能是严重影响正常居住使用的质量问题，还可能是主体结构质量不合格问题，如果我们自己无法对房屋质量问题的严重程度做出准确或大致准确的判断，必要时可提交房屋质量检测机构认定。如果确定是一般质量问题，可要求开发商修复，也可向当地建筑工程质量监督行政主管部门反映，以便督促尽快修复，但一般不能以此为由拒绝收房，除非开发商未能提供合同约定的文件(包括但不限于商品房验收合格证明)或开发商没有依约履行交房方面的其他义务或合同约定出现一般质量问题购房者有权拒绝收房。如果确定是严重影响正常居住使用的质量问题，则购房者有权解除合同，拒绝收房并要求赔偿损失。如果确定是主体结构质量不合格问题，即使开发商已经取得验收合格证明，购房者也有权请求解除合同，拒绝收房，并要求赔偿损失。  　　在第二个阶段发现商品房质量问题，我们也要按上述角度和标准对质量问题作一个问题严重程度的判断。如果属于一般质量问题，且在保修期内的，最好采用书面通知(特快专递并留回执)的形式要求开发商给予修复，如果开发商拒修，则可自行或委托他人维修，并保留修复费用和其他方面因此受到损失的证据，这些损失可及时向开发商主张索赔。在这里有时出现邻居不愿履行配合修复的义务，开发商或购房额者则可依据不动产相邻等有关法律规定诉请法院判决其强制履行。如果确定是严重影响正常居住使用的质量问题或是主体结构质量不合格问题，则购房者有权解除合同，退房并要求赔偿损失。  　　总之，现实中的商品房质量纠纷复杂多样，我们在这里只是从法律的角度就如何协商解决做一粗略梳理，具体问题还要请教专业律师。