二手房交易活跃 如何避免买卖风险
记者从济南市住房保障和房产管理局网站获悉，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市 进行交易。二...
记者从济南市住房保障和房产管理局网站获悉，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市 进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自 建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。
一、核实房东身份
二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。
核实房东可采用以下方法：
卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。
卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。
卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。
卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。
卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。
卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。
卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。
卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。
二、 核实房屋状况
由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。 因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、等等。
三、明确交易程序
二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。
1，签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居 间人身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两 份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方 务必注意的问题。
2.付款。 支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋 转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。
