对症下药好收房 房屋交付不完全攻略

对症下药好收房 房屋交付不完全攻略

　　主治大夫

　舒可心：业内专家

　　秦兵：《204条》撰写人

　　病状一：不能或延期交付

　　病因：原因是工程未完工，而工程未完工的原因一是由于建筑单位拖拉；一个是由于不可抗力造成的工程延期，比如说2003年的非典期间，很多工程都被迫停工。

　　治疗方法：向开发商索赔，并规定一定的期限内交付。一定要业主委员会出面联合所有的业主。

　　预防方法：买房合同里要清清楚楚地注明交房日期，如果延期交付，开发商要向买房人进行赔偿。

　　病状二：先交房后验收，具体症状为?先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限?并注明逾期未办理交房手续视为收房。

　　病因：一些开发商为了回避逾期交房责任?或在约定交房期仍达不到法定的交房条件?或者房屋或配套存在质量瑕疵?为了转嫁风险?规避责任。

　　治疗方法：业主应坚持先验房，后办理手续。

　　病状三：面积缩水

　　病因：建造过程中误操作或开发商为了多卖面积而有意造成。

　　治疗方法：专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。(面积总误差在合同规定的3%的范围之内属于正常)

　　预防方法：合同内写清楚建筑面积与使用面积。

　　病状四：室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。

　　病因：开发商为了多盖房多卖一平方米把当初的规划改了。

　　治疗方法：业主应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

　　预防方法：把一切写进合同。

　　病状五：水、电、暖、燃气等存在安全隐患

　　病因：施工质量不过关。

　　治疗方法：及时找开发商修补、索赔。

　　病状六：合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标

　　病因：开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。

　　治疗方法：对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他业主共同要求开发商补做或赔偿?因为单个业主就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

　　预防方法：买房时通过查看开发商的五证和调查其开发实力等细节问题保证所买房屋基本没有问题。

　　病状七：物业管理收费价格歧视或者违约涨价

　　病因：现实中有的开发商为促销根据购房者的要求承诺不同的物业费标准?有的对不同消费群采取不同收费标准。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议?交房不兑现。

　　治疗方法：要求开发商统一收费标准，按照当初规定执行。

　　病状八：在办理交接时要购房者签署对购房者不利的协议或条款，开发商常常在逾期交房违约金较高时?在协议中主动同意支付部分违约金?并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似诱导购房者部分弃权的文字。

　　病因：部分开发商设置圈套?利用购房者急于收房或疏于防范而推脱责任。

　　治疗方法：此类协议一旦签署?今后很难推翻?放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务?在没有法律规定或合同约定的情况下?开发商没有权利提出新的交房条件?购房者有权拒绝此类交换性的协议或条款。

　　预防方法：买房时记得签补充协议。

　　许慧颖

　　解读关键词

　　房屋交付：指房屋在符合合同约定及政府相关机构法定条件的基础上，经买受人对房屋品质及权利进行充分认可后，由出卖人将房屋交由买受人占有及使用，以保证买受人可以正常使用房屋以实现居住目的，并不代表房屋所有权的转移。