苏州物业收费管理办法有哪些?

物业服务牵涉千家万户、事关有序发展、影响和谐稳定，越来越成为百姓关注的热点、社会管理的重点。为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，在广泛征求意见的基础上，市物价局、市住建局制定公布了《苏州市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》），7月1日起正式施行。
　　一、《细则》出台背景
　　苏州市住宅物业管理起步于上世纪90年代，经过二十多年的发展，目前全市共有物业服务企业1296家，从业人员约14.38万人，在管项目4505个，管理面积约3.12亿平方米，其中住宅项目2048个，面积约1.71亿平方米，住宅物业管理覆盖面约为80%。物业服务的区域从传统的住宅小区拓展到办公、工厂、医院、学校、园林、商场、河道、道路及轨道交通等多种业态。物业服务行业的发展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了积极贡献。
　　伴随着物业服务行业的快速发展，各种矛盾也不断出现，收费问题常常成为矛盾的焦点，突出表现在以下几个方面：
　　一是缺乏有效的价格形成机制。目前苏州市区住宅小区物业公共服务费，前期实行招投标，业主大会成立后由双方协商确定。由于缺乏具有公信力的收费衡量标准，业主与物业企业之间很难就价格调整达成共识。但作为劳动密集型产业，物业服务社会平均成本每年都在上涨，物业企业为了控制成本，只好减少人员配备、降低服务标准；服务质量降低了，业主不满意，更多的业主不交费，而物业企业再减人降成本，由此进入恶性循环，既损害了物业企业的利益，也最终损害了广大业主的利益。
　　二是物业服务及收费透明度不高。物业服务作为物业管理区域内一种公共性的服务，信息公开透明有利于服务双方增强相互信任，促进双方义务的履行。从现实情况看，服务标准不明晰、经费收支不透明的问题带有一定的普遍性。比如，由于服务内容、服务标准没有及时公开，一些业主常常把建设单位遗留的房屋质量等问题误认为物业服务问题，从而引发了诸多矛盾。
　　三是物业服务不够规范、物业费用收缴困难。作为物业服务权利和义务的主体，物业企业应当按照约定提供服务，业主应当按照约定缴纳费用。但现实中有的物业企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，有的业主不交或借故不交物业费等问题还比较多。
　　四是住宅小区停车管理问题比较突出。近年来，随着汽车逐渐进入普通消费者家庭，住宅小区停车管理中出现的矛盾和问题较多，反映在价格方面主要是两个问题：一是地面与地下停车收费比价关系不够合理。按照现行规定，住宅小区地面车位收费每月不超过120元，地下车位收费每月不超过400元，地下远高于地面，一定程度上造成部分车主不愿把车辆停到地下去，出现了地面停车拥挤而地下车位闲置的现象。二是临时停车收费问题。由于缺乏明确的临时停车收费政策和收费标准，造成一些车主不愿购买或租用车位，而是免费挤占小区道路等公共资源，乱停乱放问题比较突出。
　　此外，在空置优惠、装修押金等方面也存在一些亟待解决的现实问题。为了促进上述问题的有效解决，同时也是为了更好地贯彻落实《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》的新要求，制定《细则》是非常必要和迫切的。
　　二、《细则》的起草过程及总体思路
　　在前期深入调研的基础上，今年1月17日，《细则》初稿在全市价格和住建部门征求意见，后经过多次讨论修改，于4月9日正式向社会公开征求意见，至4月19日止，共收到门户网站、电子邮件、来信来电、寒山闻钟论坛等的意见建议82条，涉及12个方面115条次。根据各方面的意见建议，对征求意见稿进一步修改完善，形成了目前的《细则》。
　　本次《细则》制定工作，遵循“加强前期管理、增强自治能力、化解突出矛盾、促进质价相符”的总体思路，即区分物业的管理阶段，前期物业管理更多地体现政府对价格的指导作用，业主大会成立后以业主共同管理为主，同时针对现实存在的突出矛盾和问题，制定切实有效的措施，最终实现物业服务与收费相适应的目标。
　　三、《细则》的主要内容
　　《细则》共分为7章45条，对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式，以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理、罚则等内容作出了明确规定，主要包括以下几个方面：
　　（一）进一步健全价格形成机制。《细则》规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，业主大会成立后由双方协商确定，非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。价格主管部门将会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准或分类分项分级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。每三年内对物业公共服务等级标准或分类分项分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整。政府指导价的制定和及时调整，一方面为前期物业招投标确定价格提供了依据，另一方面也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。
　　（二）进一步加强相关方的行为规范。《细则》明确，物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处（乡镇人民政府）、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　同时，针对无故欠交物业费的问题，《细则》规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
　　（三）进一步提高物业服务信息透明度。《细则》对明码标价及财务公开作出明确规定，即：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据等内容，接受业主监督；物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督，每次公示时间不少于15天。物业企业的财务收支状况也应当按照合同约定进行公布，接受业主监督。
　　（四）进一步完善住宅小区停车收费管理措施。针对住宅小区停车管理中存在的问题，《细则》规定：
　　1.地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。《细则》出台后，价格部门将会同住建部门对现行的住宅小区停车收费标准进行适当调整，缩小地下与地面收费差距，促进车辆向地下停放。
　　2.为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。
　　3.在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
　　（五）进一步明确其他相关费用的管理规定。《细则》对空置优惠、代收代交费用、装修押金、新增共用设施设备的费用处理等相关事项作出了规定。
　　1.新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。
　　2.代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。这些费用由物业企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。
　　3.物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。
　　4.新建房屋交付使用时，配套的共用设施设备一般不得在房价外加收价款，必不可少的附随商品也不得另行收费。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1张出入证（卡）。物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。
　　（六）进一步明确管理部门的责任。物业管理行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务行为的监管。物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
　　（七）进一步明确罚则。《细则》规定，物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：
　　（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
　　（2）不按照规定提供服务而收取费用的；
　　（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
　　（4）强制或者变相强制服务并收费的；
　　（5）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
　　（6）不按规定实行明码标价的；
　　（7）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的；
　　（8）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
　　（八）关于政策衔接。服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。

7  合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。    第十七条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。    业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。    物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。    第十八条  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。    第十九条  物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，区别不同情况按照当地价格主管部
  8  门制定的政府指导价执行。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。    进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。    第二十条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。    第二十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。    第二十二条  物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。  
  9    第二十三条  物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。    第二十四条  物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。    第二十五条  物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。    第二十六条  物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账，定期公布财务状况，接受监督。    实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。  
  10    第二十七条  物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。    业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。    物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。    第二十八条  各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。    第二十九条  各市（县）及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。    第三十条  本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。    第三十一条  本办法自2006年9月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。  
  11    附件：苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格  苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格              单位：元/月·平方米（建筑面积）  
一级：0.10元  二级：0.30元  三级：0.50元  四级：0.70元  五级：0.90元  六级：1.10元  七级：1.30元      注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。

业主以未入住为由进行抗辩不能成立，因为物业服务企业需要对公共区域提供管理服务，虽然个别业主购房后未入住，但公共区域的物业服务并不因此停止，如安保、绿化、保洁等，并且未入住业主也不同程度地享受这种物业服务，业主不得以放弃权利为由不履行义务。  《苏州市物业服务收费管理实施办法》  第十五条  业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。  物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。  第十六条  物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。  第十七条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。  业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。